El “vicio” al que nos vamos a referir puede aplicarse a cualquier bien que se adquiere de un proveedor o agente económico, pero este escrito está dirigido a los que adquieren de un promotor una unidad inmobiliaria.

Los vicios que presenta un bien inmueble puede ser de tres clases: los aparentes, los ocultos y los que causan ruina de la construcción.

Los vicios aparentes no tienen una definición en la norma jurídica panameña y en muy pocos países la tienen. En otros países del continente, por lo general, se incorpora a las normas de protección al consumidor y en otros queda en manos de la jurisprudencia de los tribunales.

El antiguo Código Civil Argentino en el artículo 1647 bis decía:

Recibida la obra, el empresario quedará libre de los vicios aparentes, y no podrá luego oponersele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.

El actual Código Civil y Comercial de Argentina dice en su artículo 747 lo siguiente:

La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa….

Hago mención a la norma argentina porque es la que he encontrado con una referencia directa al vicio aparente y a los resortes legales para hacerlos valer por parte del comprador, que es lo que voy a tratar en este artículo y que para los compradores de unidades inmobiliarias es muy importante.

En algunos Códigos Civiles de América que he consultado, no he encontrado una definición de lo que debemos entender por vicios aparentes, tampoco en la jurisprudencia. Soy del criterio que por vicios aparentes debemos entender aquellos defectos a la vista, que sin ser un experto en la materia encuentra el comprador al recibir su inmueble. Por lo general el vendedor va con el comprador a entregar la unidad inmobiliaria y se hace una lista de los defectos que encuentra el comprador. Por ejemplo, una puerta descuadrada, una ventana que no cierra bien, pisos manchados, baldosas bofas, mal puestas especialmente a desnivel en la cual tropiezan los zapatos, machas en las paredes, muebles de cocina con gavetas o puertas que no cierra, rajaduras y fisuras, etc., podemos hacer una lista larga. Este tipo de vicio es muy común cuando se trata de unidades inmobiliarias nuevas, pero igual puede observarse cuando se trata de unidades inmobiliarias de segunda.

Por su parte el comprador tiene una obligación para con el vendedor, es la denunciar de inmediato el vicio y no hacer la recepción de obra sin señalarlos. La recepción de la obra sin señalar los vicios aparentes exime al vendedor de la obligación de reparar o bien se presume que no hay vicios aparentes o que el comprador los aceptó el bien tal como está y renuncia tácitamente a cualquier reclamo.

¿De dónde nace la obligación del vendedor? La responsabilidad del vendedor debe reflejarse en el principio de normalidad del inmueble adquirido. Lo anterior significa que el inmueble, en especial aquellos destinados a larga duración, no deben tener defectos, anomalías o deficiencias constructiva. El comprador debe recibir lo que adquiere del vendedor en condiciones aceptables de funcionalidad correcta para el fin al que está destinado. Este principio a su vez tiene su base jurídica en que el vendedor tiene una obligación de resultado. La obligación de resultado significa que el obligado prometió alcanzar un resultado específico. De no darse el resultado esperado y prometido, por el cual se pagó una determinada suma de dinero, genera para el vendedor una carga por la cual debe responder. Por tratarse de una obligación de resultado no se requiere prueba de la culpa del vendedor. Hay para el vendedor una responsabilidad objetiva, lo que en derecho se llama responsabilidad sin culpa.

Hay vicios que serán desconocidos para el comprador, otros están en germen y podrán aparecer después de entregado el inmueble y en esta situación pasamos de un vicio aparente a un vicio oculto.

En aquellos países en que expresamente no se mencionan los vicios aparentes en su legislación, no quiere decir que la obligación no existe. El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa y este saneamiento no se refiere solo a la evicción. El saneamiento es un concepto más amplio y se refiere a cualquier imperfección que haga que el comprador opte por pedir una rebaja del precio o no comprar. En este último supuesto entramos en los llamados vicios redhibitorios.

El vendedor está en la obligación de entregar un bien que cumpla con los requisitos pactados en el contrato de venta. Aun cuando no estén expresamente señalados, la obligación existe, esos requisitos son: entregar un inmueble seguro; bien construido y de buena calidad, que cumpla con todas las exigencias de las reglas del arte, en este caso de las reglas de la buena construcción; libre de riesgos y peligros, considerando entre otros factores que el bien objeto del contrato está destinado a larga duración.

En el caso de Panamá el artículo 1254-A menciona que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios y defectos de la cosa vendida aunque los ignorase. El vendedor que, por regla general, no es el constructor, puede perfectamente bien desconocer los defectos que tiene el inmueble vendido. Pero ello no lo libera de la responsabilidad de responder de esos defectos, pues en última instancia es el beneficiario de la venta.

La recepción del bien inmueble adquirido es esencial para determinar los derechos del comprador y las obligaciones del vendedor. La recepción o entrega de la cosa vendida también marca el inicio del plazo de prescripción de la acción de reclamo. La recepción debe ser un acto formal, por lo que debe constar por escrito en donde el comprador y el vendedor hagan un “check list” de los vicios constructivos encontrados y el comprador debe dejar establecido que pueden haber otros. Por ejemplo, cuando se hace la primera inspección el comprador aun no tiene los servicios de agua y electricidad, por lo tanto, no puede verificar el buen funcionamiento de esos servicios en su inmueble. De ahí que resulte que el “check list” tiene dos etapas, las cuales el comprador debe dejar bien señaladas en la primera de ellas.

El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida, es norma genérica en todos los Código Civiles. Es parte de su obligación como vendedor. Correlativamente se impone para el comprador la obligación de recibir. Las acciones para el comprador, dice el Código Civil, se extinguirán al cabo de un año contado desde la entrega de la cosa vendida. Hay dos obligaciones en el contrato de compraventa, por un lado entregar la unidad inmobiliaria para perfeccionar la venta y por el otro lado recibir para comenzar el período de reclamo por los vicios aparentes. La entrega por parte del vendedor no necesariamente debe ser la entrega legal, lo que en derecho se entiende cuando se inscribe la escritura de compraventa en el Registro Público. La entrega puede ser la mera entrega de las llaves y la posesión de la unidad inmobiliaria por parte del comprador.

Para muchos compradores estás dos obligaciones pasan desapercibidas o no le dan la importancia jurídica y material a esos actos. De no hacer el comprador reclamo por los vicios aparentes sólo le quedará la alternativa que alguno de ellos pasen a la categoría de ruina de la construcción, pero ya se entra en otro escenario.