Lo cierto, una vez que hay un incumplimiento de las leyes, no hay un mecanismo a dónde uno recorrer para enderezar esos entuertos.
El Capítulo IV, para los PROPIETARIOS, en su Artículo 56 contiene 15 puntos que hablan de los DEBERES, mientras que en el Artículo 57 presenta 11 DERECHOS.
Son algunas de nuestras responsabilidades la asistencia a las asambleas de propietarios, pagar a tiempo nuestras cuotas de gastos comunes, utilizar responsablemente las áreas comunes. Y lo más importante, también hablan de nuestros derechos de recibir información relativo a nuestro PH, presentar peticiones ante la junta directiva o el administrador y recibir una pronta respuesta o solución sobre la misma, recibir un trato digno y respetuoso de parte de los demás propietarios y demás personas relacionadas con el PH. En otras palabras, cómo está tu propiedad, si las acciones que ejercen otros propietarios, juntas directivas o administrador están desmejorando el valor de nuestra propiedad.
Esa la ley, y su cumplimiento por las autoridades existentes, tiene sus limitaciones porque está recién creada, febrero 2022 Y va formándose el ambiente de la impunidad, donde personas, incluso propietarios tuercen la ley para sus ventajas.
Doy un ejemplo, que ya me han dicho que es lo típico y pasa en varios PHs: una junta directiva tiene el poder de contratar al Administrador, y aunque la ley claramente dice que al administrador no lo pueden “botar esa junta directiva”, ellos siguen presionando al administrador y lo doblegan a que haga según sus dictámenes, tal vez por desconocimiento de la ley, pero si a su conveniencia. Si, la Ley 284 ha estipulado detalladamente el perfil del administrador, prácticamente un superman que debe discernir lo que es correcto y lo que está mal, hay que usar una buena lupa para encontrar la persona adecuada y que haga cumplir la ley, de otra forma es cómplice-hasta cierto punto.
Ciertamente la Dirección de PH del MIVIOT debe crecer en su eficiencia en el manejo de soluciones de las quejas, de no hacerlo, es una Bomba de Tiempo. Nuestro futuro se va ir empeorando, pues cada vez se construyen más edificios, o más barriadas, incluyendo las populares de interés social que se van incorporando a la Dirección de PH. Más trabajo para la Dirección de PH.
Simultáneamente, todos nos tenemos que educar; saber vivir en propiedad horizontal, administradores, junta directiva y propietarios. Trabajar en conjunto.
Mientras que la Dirección de PH del MIVIOT se van ocupando con los problemas, los propietarios nos tenemos que agrupar y coordinadamente ejercer fuerza, para resolver los nuestros. No nos podemos sentar a esperar a “que el gobierno” haga algo. Podemos utilizar las redes sociales para denunciarlo, pero eso no lo resuelve, es una queja más, pero más pública.
¿Qué tal una ASOCIACION DE PROPIETARIOS? Esto nos permitiría tener más fuerza, tanto en las comunicaciones como en las oficinas gubernamentales y la participación en gremios.
- Definitivamente, una de las funciones es ser filtro a aquellos que tomen puestos en las Juntas Directivas, que éstos tengan un mínimo de conocimiento de la Ley 284.
- Recomendar buenos administradores, y que sean garantes de nuestras leyes.
- Los propietarios que forman parte de la junta directiva, deben de tener mayor participación y conocimiento, pero se hacen la vista gorda, y eso no es el comportamiento correcto.
- Que el Propietario deje de ser apático y enviado poderes para que otros decidan por ti, y así evitar la multa por inasistencia.
- Exigir utilizar los medios tecnológicos para facilitar la comunicación en las Asambleas, así que los inversionistas pueden saber de primera mano qué pasa.
- Los propietarios deben luchar como un equipo, y no ver solo lo suyo.
- Todo propietario empujando por el bien, regulando al administrador.
¿Debemos tener un LISTADO DE ADMINISTRADORES recomendables o hacer una lista negra de los que todos tenemos que esquivar?
Jueces Civiles, es la realidad de nuestro Panamá: No todos los Jueces Civiles conocen la ley de propiedad horizontal. Y echan para atrás los casos u obstruyen los procedimientos exigiendo cosas que no están en la ley.
Recuerden, es pura maldad del ser humano inventar cada día está cómo romper las leyes o aplicarla a su conveniencia.
Aunque está contemplado en la ley, falta mucho para que la Dirección de PH vaya creando un juzgado de PH. Parece que hay otras prioridades por cumplir, tal como un Listado de PH con más detalles (estadísticas de las propiedades horizontal, listado de administradores, zonificación, nombres de administradores, direcciones y la resolución que aprueba esa PH), algo similar como la ACODECO tiene un listado de promotoras con casos conflictivos. Un listado que se sepa verdaderamente quiénes están administrando los PHs. Los miembros de Junta Directivas inhabilitados, para que no sean parte de otros PH. Comenzar una Base de Datos referenciada, ubicación de un PH, consultar los planos y compartir fincas con otras direcciones de los ministerios, Registro Público – que se pueda consultar para revisas si hay actas adulteradas.
Yo critico el hecho que hay una empresa o persona con mucha experiencia contratan a varios “asistentes del Administrador” para varios PHs. Me parece que es un mecanismo que no funciona muy eficientemente, especialmente si la asistente no tiene conocimiento de la ley y no tiene experiencia. Recuerden, el perfil de la ley exige a un “Superman” de Administrador. En estos casos, recomiendo a un administrador en sitio.
En nuestra entrevista anterior con el director de PH, Arq. Uriel Espinosa nos comentó 3 situaciones:
- Que en la Dirección de PH siempre se ven las quejas, y sin una reglamentación no se maneja bien las leyes de manera contundente. Existen problemas en los PHs y la gente calla, aunque ahora hay una tribuna para exponerlo y quizás encontrar soluciones. Tal vez no se hace un tiempo adecuado, pero se intenta hacer.
- La dirección de PH trabaja a nivel nacional, en todos los niveles, con diferentes clases sociales, por ende, su volumen de trabajo ha aumentado.
- Esos propietarios tienen la potestad de escoger un administrador que cumpla con los parámetros que están en la ley. Es fundamental que existan asociaciones organizados, que estén educando, y a dónde consultar. La Junta Directiva sigue escogiendo administradores no capacitadas. No cometan el error que sus juntas directivas escojan malos administradores.
El Arq. Espinosa nos comenta que existen buenos administradores que tiene los PHs impecables, y cada vez que hay un problema, ese administrador tiene las cosas en orden y clara. Espera que pronto puedan tener material consultivo a las respuestas más comunes, y los temas recurrentes subirlo a una página web.
