¿Qué hay de nuevo en la Ley 284?

Para contarles rapidito, esta ley nos permitió hacer finalmente una elección para cambiar la Junta Directiva. Ya llevábamos 8 años, secuestrados por la ignorancia, al vivir “feliz” sin tener el conocimiento de la ley que rige los PHs.

Cuando vas aprendiendo, leyendo las leyes y asistiendo a los seminarios, te das cuenta de cómo se ha abusado del poder, y mal utilizado fondos, sin permiso de los otros propietarios.  Recuerda que la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en tu ph.

Previamente traté de convocar una asamblea por derecho propio, pero el acceso a la información de los propietarios fue muy restringida.  El otro problema, es que con la otra ley se exigía un quórum del 51% de todas las unidades inmobiliarias.   Ya era difícil que los propietarios hiciera tiempo, hay mucha indiferencia, y creen que alguien “cuida de su propiedad” en forma responsable.  Pero al abrir los ojos, ves mucho juega vivo.

Ahora el quórum es por el 51% de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día (cuotas de gastos de mantenimiento, multas, aporte de cuotas extraordinarias. Y es obligación asistir a la Asamblea de Propietarios, so pena de multa (20% de lo que pagas en cuota de mantenimiento).  Así como es bien resaltado que el pago de cuota de mantenimiento sea a tiempo cada mes.  Esta nueva regla reduce el quórum, y permite que se realicen las asambleas.

En mi PH, a pesar que esta ley nos permite utilizar las ventajas de medios electrónicos o una combinación mixta para convocar, asistir y votar, la junta directiva en el poder, siguió con el método tradicional.  Y esto conlleva una serie de condiciones y preparativos.  Ahora hay que diferenciar los que tienen derecho a voto de los que están morosos.

Antes la votación se hacía en un salón levantando la mano.  Ahora, prácticamente la mecánica será bastante similar a cuando uno vota por un presidente de Panamá.  Probamos crear una mecánica donde hay que tener dos juegos idénticos del listado de los propietarios, resaltando aquellos que no pueden votar.  El primer listado es para confirmar la asistencia y que se ha llegado al quórum.  Igual sirve para que la Administración le mande la multa a los propietarios ausentes. Con el segundo listado, el propietario con derecho a voto pasa a un salón y se identifica para que le den la papeleta, vote, ponga su voto en la urna y firme su participación.  

Así que prácticamente hay 2 equipos, uno de asistencia y el otro que llamaremos Comité de Elección.  En la ley los identifica como comité de complemento, porque con su participación, asisten a los propietarios.

Asegúrese que el votante se identifique con su cédula.  Asegúrese que esa persona que tiene un poder de otro propietario con derecho a voto lo presente con el comité de elección.

Fue nuestra primera experiencia, y debemos mejorar el proceso para el otro año.  Si, porque se puede llamar a cambiar la JD cada año.

Pero es muy importante que en tu decisión de escoger la junta directiva, estos prospectos de junta directiva tengan un perfil gerencial.  No se vale que la Junta Directiva haga el papel del Administrador, eso está prohibido en la nueva ley.  Y que más bien se eduquen con el conocimiento contable y legislativo.  Y también conozco a muchos propietarios que no quieren conocer la ley, y tomar decisión “a la buena”.

En la nueva ley enunciaron el perfil del Administrador.  Eso está en los artículos 91, 92 y 93.  Sinceramente ese Administrador tendrá que ser un superman con bastante conocimientos de ley, administración, contabilidad e ingeniería.  Todo un conocedor de la naturaleza humana, pues no olvide que debe saber tratar con “x” propietarios y el personal que labora en el ph!!.   

Y la ley habla de la inhabilitación del administrador y/o de los miembros de la Junta Directiva a los que se les compruebe un manejo irregular de las cuotas o fondos del PH, o la malversación.  Pero esto se hace a través de una Queja Administrativa presentada a la Dirección de PH en el Edificio Plaza Edison, piso 14, y tiene que ser por medio de abogados.

Para terminar, nuestra intención de cambiar la junta directiva no se pudo hacer.  Perdimos por 1 voto.  Eso quiere decir que la mitad de los propietarios no gustan de la actual junta directiva que se renovó.  

Hay trucos que hay que descubrir, pero ya será para la próxima elección.

 

 

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Ana Chung

Lic. en Diseño Gráfico, egresada de la Univ. de Panamá, con 31 años en el campo publicitario. Involucrada en organizaciones comunitarias, le apasiona la formación de niños y jóvenes con la disciplina de la música.

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