Esto me ha obligado a conocer de fondo la ley que rige los PHs, solicitar entrevista con el director de los PH en el MIVIOT, asistir a las diferentes reuniones de contadoras, abogados y administradores. Y lo último hasta ser parte de la conferencia para que los administradores se actualicen. Pero no se puede vivir en un PH sin conocer la ley que lo rige.

Así que me imagino que tu estás en el mismo “barco”; toda persona que viva en una Propiedad Horizontal está sujeta a la Ley 284 del 14 de febrero 2022, a fin de poder coexistir con sus copropietarios, y la utilización con orden de los bienes comunes. En esta ley está sujeto los propietarios, el administrador y su personal, así como los otros propietarios que forman parte de la junta directiva. Aquí están sus deberes y derechos. Y sinceramente si no te pones a estudiar la ley 284 te va a ir muy mal, es necesario aprender a convivir con las reglas del juego.

¿Qué pasa si no lo haces? pues llega un momento que surgen tantos conflictos, ya sea que una de las partes (otros propietarios, junta directiva, administrador) o han abusado y quebrantado la ley, pero estos señores, en su cabeza piensa que tiene la razón. Y quejarte, quejarte, quejarte NO RESUELVE. Es por eso y es muy necesario que usted, como propietario lea y conozca esta ley 284 y la Ley de Copropiedad de su edificio, así como el Reglamento de Copropiedad.

Uno de los mecanismos para cuando uno quiere hacer un reclamo, es presentar una demanda quel le denominan QUEJA ADMINISTRATIVA. Hay un formato y se necesita presentarlo con un abogado.

Por una serie de conflictos que estamos pasando con nuestra junta directiva, decidimos realizar una nueva entrevista al director de Propiedad Horizontal, el Arq. Uriel Espinosa, quien gentilmente nos ha podido aclarar varios conceptos. Igualmente nos acompañó la Lic. Yarissel Cedeño, abogada y también presidenta de la Asociación de Administradores ADEPA, y una vecina del complejo donde habito, la Ing. Cristina Lee

Arq. Uriel, ¿Qué es una Queja Administrativa?

Es un proceso para hacer valer su derecho antes una decisión que vulnere su derecho, por parte de la Junta Directiva, Administrador o la Asamblea de Propietarios.

¿Qué resuelve? es un proceso contencioso, y tiene 2 partes o fases y su tiempo de resolución varía dependiendo las pruebas presentadas, la notificación a la cada parte y los recursos que las partes interpongan. Hay quejas que se resuelven en 3-5 meses. Tenemos más de 180 quejas y cada semana entran quejas por diferentes temas.

También hay quejas que han durado hasta años cuando se van a reconsideraciones o apelaciones, incluso procesos intermedios-para aclaración con asesoría legal.

¿Qué costo tiene? ¿Quién cubre con este costo? (3:20)

Las Quejas Administrativas ante la Dirección de PH, no tiene ningún costo. La interpone el propietario con un apoderado legal, y tendrá el costo que ese abogado le ofrezca.

¿Existe una Base de Datos de las Respuestas de las Quejas Administrativas más comunes?
Si existe, pero tiene una cierta cantidad de datos públicos que no deben ser expuestos. La Dirección estamos consultando con la ANTAI para poder saber cómo manejar el tema de datos públicos, pero dar un juego de respuestas a los casos que se repiten.

¿Cuáles pueden ser las posibles sanciones, una vez se resuelva una Queja Administrativa?

Mínimo $500 hasta $5,000. Y en los casos en el manejo irregular de las cuotas de los propietarios o fondos de la PH, quedarán inhabilitados para el cargo de forma temporal o definitiva. En muy pocos casos la Dirección ha condenado (hay 2). Es una medida extrema y si se ha hecho por la gravedad

¿Cuáles son algunas causales que ameriten una Queja Administrativa?

• Violación al Derecho a Petición, para suministrar las Actas de Asambleas y otros documentos relacionados al PH.
• Violación a un Debido Proceso.

En el caso, de un administrador que ha sustraído fondos de las Cuotas de mantenimiento, se debe resolver con la Justicia Ordinaria. Y revisar si la Junta Directiva, tienen responsabilidad, pues eran quienes supervisaban el trabajo del Administrador.
A la Dirección de PH, reconoce y le cuesta trabajo controlar estas causales, porque un PH tiene 2 ó más entes: la persona en particular en la junta directiva o contra el conjunto de la misma junta directiva. Hay que demostrar que la orden emanó ya sea de una persona o del grupo.

Cuando la Junta Directiva no tiene quorum (cada exdirectivo disconforme, ha ido renunciando) y está incompleta, sin secretario sin tesorero, ¿qué se hace con ella? (12:43)

La ley no detalla cómo reemplazar aquellos directivos, sin llamar a la asamblea de propietarios. Lo mejor sería convocar a una Asamblea de Propietarios para elegir una Nueva Junta Directiva que cumpla con el Reglamento de Copropiedad y la Ley 284. La Ley dicta que se necesita mínimo 3 y específica las posiciones: un presidente, un secretario y un tesorero. Pero si tu reglamento de copropiedad tiene otros números, es una situación novedosa y lo tendré que revisar con asesoría legal.

A pesar que la Dirección de PH tiene mucho cuidado de emitir opiniones, estudiar bien los casos, se crea una frustración general entre los propietarios, al ver que las decisiones tomadas demoran demasiados. Justicia tardía no es justicia. En mi caso casi cumplo el año de haber entregado una Queja Administrativa, y todavía no me dan la resolución.

Pero sinceramente, cuando ves que la Junta Directiva y/o Administradores incurren en situaciones ilegales, no nos queda otra alternativa que presentarla.

Les animo a que no se dejen avasallar por otros propietarios que no quieren respetar las leyes, hay su mecanismo para trabajar por el bien del PH.