Muy gentilmente el Director del Departamento de Propiedad Horizontal (PH) en el Ministerio de la Vivienda (MIVIOT), el Arq. Uriel Espinosa nos ha permitido entrevistarlo. Él ha ocupado ese cargo por 4 años, y ha mantenido una disposición de ayudar a los propietarios que están en un PH.
Hay muchas ventajas invertir en Propiedades Horizontales, pero también hay desventajas. Pues al convivir con personas muy diferentes, se producen fricciones y hasta confrontaciones. Por ello Panamá tiene varias leyes para estos PH y nos ayuda a ordenar el manejo de ellas. Es muy, pero muy importante que cada propietario, el Administrador y la Junta Directiva sean conocedores de las Leyes 580 (que sustituye la Ley 31), Reglamentos de Copropiedad y otros.
CS – Hemos notado que muchas Juntas Directivas (JD) de los PH no convocan, a la Asamblea de Propietarios anualmente para rendir cuentas. Hay una obligación anual en la Ley 31; y por ende tampoco entregan los presupuestos y proyectos con su sustentación y el informe financiero auditado que ordena la Ley 31. Pareciera un desconocimiento de estas leyes aquellos que la tienen que cumplir.
Arq. Espinosa– Conocemos que los propietarios, JD y Administradores no conocen las leyes. Pero existen diferentes asociaciones que están promocionando la asesoría para cumplir con la ley y su estudio para poder aplicarla. Recomiendo que contraten un administrador que conozca la ley. No tienes que ser arquitecto o abogado para integrar la JD, pero al contratar un Administrador conocedor y serio, podrán depender de él. La ley es extensa y hay que conocerla bien para no malinterpretar artículo por artículo.
También la JD debe tener un asesor legal que resuelve las consultas antes de actuar. La ley trata de llevarlos a un buen comportamiento, pero muchas decisiones se están tomando mal, aunque de buena fe -creyendo que están haciendo bien, y luego les llega una persona que les dice que esa decisión no está en la ley, y se forman estos problemas.
CS – quiero presentar un caso “PARQUE DE PERROS”
En un PH con 232 apartamentos, por iniciativa del Presidente de la JD, que es propietario de un de perros, propuso y se aprobó en su JD convertir una porción del jardín frontal (un bien común) en un parque canino. Cercó el área e inclusive derrumbó un sector dedicado a la basura. Pese a que un propietario le advirtió que estaba violando la ley, porque esos cambios de las áreas comunes deben ser APROBADAS EN ASAMBLEA PROPIETARIOS, la JD siguió con su proyecto y gasto sin autorización de la Asamblea de Propietario unos $2,340.15
Arq. Espinosa– Existen bienes privados y bienes comunes, y todo lo que tiene que ver con bienes comunes tiene que ser consultado en Asamblea de Propietarios. Y dependiendo del tema, habrá diferente porcentaje de votación. Todo lo que tiene que ver con un bien común debe ser aprobado por la máxima autoridad, que es la Asamblea de Propietarios. La ley como está, establece que las áreas comunes y fachadas no pueden ser modificadas. Aunque la JD dicte una reglamentación, eso es para el uso de las áreas por los propietarios, pero este reglamento igual tiene que ser aprobado o rechazado por la Asamblea de Propietarios. Mientras esté la reglamentación pendiente de aprobación, pero igual lo decide la Asamblea de Propietarios. A pretexto de hacer un reglamento, no se puede modificar un área común, necesita la autorización de la Asamblea.
CS – La JD decide ignorar la advertencia e incumplir la ley. ¿Hacia dónde va el reclamo ante las autoridades?
Arq. Espinosa– Cualquier propietario afectado puede presentar la denuncia por decisiones tomadas por la JD, Asamblea o Administrador; se pueden quejar en esta Unidad Administrativa, a través de un abogado, donde sustentará los hechos y las pruebas. La Dirección de Propiedad Horizontal analizará los hechos y pruebas y pedirá que la contraparte presente sus descargos. La Dirección de PH va a dar una solución al problema por medio de una Resolución, que incluye amonestación verbal, se llame a la cordura para arreglar el problema, o sancione de diferentes formas. Decreto 151 del 16 junio 2020, establece en el Art.99- La Dirección de PHs, permite sancionar al propietario o a la JD o el Administrador, por cualquier violación -dependiendo de la gravedad de la falta, reincidencia en la comisión de la falta, desacato ordenado y perjuicios ocasionados. Esa sanción puede incluir una restitución monetaria ($50-1000) y la sanción máxima, en el Art. 102, como inhabilitación a ejercer en la JD. Esta resolución se puede apelar hasta en 3 instancias.
CS – Como vecinos, sin querer producir tantas fricciones, ¿qué recomendaría?
Arq. Espinosa– La ley permite que se vaya a varias instancias para solucionar los conflictos, deben de hablar primero, en vez de irse a la pelea directa. Inclusive puede concurrir al Juez de Paz. También depende de lo que se pide, si es que solo se le llame la atención a la JD, para que sepan que están encaminando mal.
Lo mejor sería que ante el conocimiento de la ley, trataran de evitar las violaciones o que fueran mínimas que traten de no afectar a un tercero o violar los derechos de los terceros. Las quejas más frecuentes presentadas tienen 2 connotaciones: (a) la violación de los derechos de propietarios: una multa mal impuesta o sustentada. y la otra (b) procedimientos, actas que no cumplen con los parámetros de la ley, asambleas que no se realizan de acuerdo a lo que establece la ley, y al final generan decisiones mal sustentadas. Eso es lo que provoca problemas en el PH, y algo tan sencillo como asesorarse antes de hacer una asamblea o tomar una decisión, evitaría esos problemas.
Fomentar la solidaridad
La nueva ley 582, ya está por firmarse por el presidente (al momento de redactarse este artículo aún no ha sido formado).
Hay cambios que mejoran la ley:
- El Administrador es nombrado por la JD, pero lo remueve la Asamblea de Propietarios.
Por derecho propio con 20% pueden llamar a la Asamblea de Propietarios. - El PH es como un gobierno, hay que practicar la política, tratando de conseguir el 20% para por derecho propio para llamar la
- Asamblea de Propietarios ordinaria. Y eso tiene que cambiar.
- Hay que cambiar de actitud, que todo el mundo se preocupe por el PH, y que no sea que solamente es cuando te afecta. .
- Recordar lo que has invertido, y no permitir que quede en mano de gente que sienta el poder por estar en la JD por tantos años, haciendo solo lo que les gusta.
- Hay un papel de la Administrador, y otro papel de la JD.
Arq. Espinosa– Todavía está vigente para las reuniones presenciales el aforo es hasta el 25%, pero la Ley 180 nos da herramientas tecnológicas, y adaptarnos para poder hacer reuniones virtuales o mixtas guardando la seguridad.
CS – Comunidad China- cómo ser participante en una Junta Directiva?
Arq. Espinosa- Reconozco que a muchos no les gusta confrontarse con sus vecinos. Véalo como su preocupación por cuidar su inversión en buen estado. Al ser organizados, debe ser así en los PH. No tenga miedo, no confundir reclamar los derechos con una confrontación.
Ver que la vida del PH dependerá del mantenimiento, conservación y seguridad, y quiénes están llamados a ayudarnos, es la JD que escojamos y el Administrador que escojamos.
Este concepto lo tiene que tener claro: la máxima autoridad en un PH no es la JD sino la Asamblea de Propietario, que es representada por la JD que escojamos.
No tener miedo o denuedo a preguntar, deben participar!
Mientras más participan, los miembros de la JD sentirán que son vigilados, y en la JD que se les suba el humo del poder o que está en el poder se sienta abandonado, abrumado o cansado. Es para no heredar a mis hijos una propiedad con filtraciones, falta de pintura, deterioro o que ponga en peligro a los ocupantes. Es importante que participen.
