En la revista digital china CHUNG SIR hemos cubierto varios aspectos de los PHs, la nueva ley, participar en las Juntas Directivas, y lo más importante que nuestros paisanos que viven en un PH que conozcan la nueva ley.  

A diferencia de las leyes anteriores, esta Ley 284 del 14 de febrero 2022 le dedica al Administrador el Capítulo 8 con 6 artículos que comprenden desde la exigencia del perfil:  gerencial con conocimientos en recursos humanos, régimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y manejo de la legislación de los PHs.   Sus obligaciones con 24 puntos que incluyen elaborar el proyecto de presupuesto anual, realizar la labor del cobro efectivo de las cuotas de gastos comunes, y ahora tiene fecha de entrega de actas, o paz y salvos en un término no mayor de 3 días calendarios.  

Reconozco que antes se podía contratar a una persona con habilidades administrativas, sea un estudiante de ingeniería, administrador o de leyes.  Pero ahora las exigencias son más altas, y lógicamente su salario.  Antes estaba sujeto a los caprichos de una Junta Directiva porque esta tenía la capacidad; ahora el despido lo realiza la Asamblea de Propietarios. O sea el Administrador tiene que tener un criterio objetivo y sujetarse a la ley, pues es tan responsable de los desaciertos, y en riesgo a que se le lleve una Queja Administrativa ante la Dirección de PHs en el Miviot inhabilitarle de su función de Administrador, en ese y cualquier otro PHs.  Claro existen demandas civiles, también por considerar.

Y hemos entrevistado a 2 experimentadas administradoras con 11 y 25 años de trabajo.  La primera es la Presidenta de ADEPA que es una asociación que promueve la profesionalización del Administrador.  Ambas administran varios PHs, estamos hablando de las residenciales, y también la segunda incluye comerciales.  Y ahora vamos a conocer el otro lado de la moneda.

¿Cuáles son las cosas más difícil como administrador? 

• Tener habilidades blandas para resolver conflictos entre propietarios (mejor convivencia), junta directiva y proveedores.  Es un asunto de buscar soluciones.
• Cumplir los reglamentos
• Reducir la morosidad a “$0”
• Conocer la ley, y como no tiene todas las respuestas, guiarse por los Principios rectores.
• Implementar tecnología para facilitar la administración.

Con la Ley 284 del 14 de febrero, se le ha facilitado su papel /funciones?

• Esta ley trata de adecuar la evolución constante de las propiedades horizontales en Panamá
• Hay que irse adaptando, estudiarla, informarse e informar a los propietarios.

¿Cuáles han sido las ventajas?

• Sus Principios Rectores que facilitan la aplicación de la norma.  El fondo de Imprevistos
• El tema del quorum que ahora si permite la toma de decisiones en Asambleas de Propietarios, penalizando aquellos propietarios por no asistir a las Asambleas.  Las segundas convocatorias.
• Un capítulo que da mejor papel, en derechos y deberes, del propietario.

¿Y cuáles han sido las desventajas?

• Es nueva falta algo de implementación.  No es perfecta, con factores, términos y tecnicismos que no fueron considerados.  Pero se puede ir mejorando con una reglamentación.

¿Por qué hay propietarios que ven al administrador como un aliado?

• El Administrador es el garante de la conservación, mantenimiento y seguridad de su patrimonio (apartamento o casa)
• El Administrador tiene el fin de atender, ayudar y cooperar con los propietarios.

¿ Por qué hay otros que lo ven como un fastidio?

• Dentro de las funciones del administrador existen sanciones que deben ser aplicada por parte de la Junta Directiva y del Administrador.  El establecer procedimientos de sanciones, informar multas y hacer llamados de atención a los propietarios por incumplimiento de los Reglamentos de Copropiedad, Reglamentos de uso y la ley, hace que el administrador no sea bien visto por algunos propietarios, pero es importante saber que siempre y cuando las acciones sea apegadas a la ley y reglamentos de la propiedad, son en búsqueda de la conservación, mantenimiento y seguridad de la propiedad.
• Así que hay que poner orden y lastimosamente a muchos no les agrada vivir con normas para cumplir.

¿Es necesario “profesionalizarse” como administrador, con ese perfil gerencial?

• Si, congregarse con gremios que les ayuden profesionalmente, asistir a seminarios.
• Mantenerse actualizado en todos los temas relacionados a la propiedad horizontal.  Este perfil gerencial nos lleva a buscar apoyo en otros profesionales que les guíen en la toma de decisiones dentro de la propiedad.

¿Qué desearía comunicar a los propietarios, acerca del trabajo como administrador?

• NO escatimar en la escogencia de su administrador.
• Revisar y corroborar referencias del administrador de su propiedad horizontal.
• Trabajar de la mano y no en contra del administrador.
• Estudiar las funciones de la figura del administrador de propiedad horizontal, establecidas en la Ley 284 del 14 de febrero de 2022.
• Recordar que el administrador es el brazo ejecutor de las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva.
• La finalidad de un buen administrador es que en su PH exista una buena convivencia para lograr esto deben existir normas, lograr que los trabajos se puedan ejecutar por el beneficio de todos para esto necesitamos gestionar cobros, en general que nuestra función , a pesar que aparenta ser molestosa para algunos, el fin es el bienestar para todos.  Esto hay que comprenderlo.