Veamos algunas de las normas referentes al Administrador, definido como la persona obligada a administrar los bienes comunes de la propiedad horizontal bajo la supervisión y coordinación de la Junta Directiva, quien lo nombrará (artículo 91) “mediante el voto favorable de la mayoría simple de los directores”, y cuya contratación deberá inscribirse en el Registro Público. Tal Administrador no podrá formar parte de la Junta Directiva, con excepción de propiedades horizontales que cuenten con menos de veinte unidades inmobiliarias, y deberá “tener perfil gerencial, con conocimientos en recursos humanos y régimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y del manejo de la legislación de la propiedad horizontal y todas las relacionadas con este” (artículo 92).
Le corresponde a la Asamblea de Propietarios ordenar a la Junta Directiva el cambio del Administrador con el voto favorable del 51% de las unidades que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.
Aunque varias de sus obligaciones están diseminadas en la nueva ley, incluyendo la potestad (artículo 34) de realizar un primer llamado de atención a quienes infrinjan las normas establecidas en la ley 284/2022, sus principales obligaciones están en el artículo 93 de la referida ley, que comienzan con la obligación de velar por el fiel cumplimiento de las disposiciones de la nueva ley, las normas del Reglamento de Copropiedad y de Uso y las demás disposiciones que establezca la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva.
Entre las principales obligaciones del Administrador está la elaboración del presupuesto anual y el informe de ingresos y egresos (Numeral 15 del artículo 93 y el artículo 94) respecto al manejo de su gestión, y presentarlo a la Junta Directiva para la aprobación o rechazo de la Asamblea de Propietarios en la reunión ordinaria anual.
El Administrador no será responsable personal, civil, administrativa o penalmente por los actos realizados en el ejercicio de sus funciones y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva (artículo 96), ni podrá ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo, siempre que sea por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva. En caso contrario le caerá el peso de la ley.
CÁPSULA FISCAL: con la ley 284/2022 se pone un alto a las administraciones muchas veces no responsables y entramos a una época de transparencia. Bien se dice que en guerra avisada no mueren….Bienvenida.
